昔日「舖王」鄧成波憑着敏銳眼光與龐大資本壟斷街舖市場，在香港地產界風光一時。然而，他身故後，家族資產急速貶值，近期更因物業按揭貸款疑遭拖欠，被靄華物業信貸入稟申請破產，揭示一代地產巨擘的光環逐漸褪色。

破產申請揭家族困境
根據司法機構網站顯示，靄華物業信貸向高等法院申請破產，代表人為鄧成波之子鄧耀文與鄧耀昇，以遺產管理人身份應訴。案件將於今年9月30日下午2時半排期處理，成為家族財務困局的明證。

核心物業接連淪為銀主盤
鄧氏家族近年加速出售資產，但多個核心物業最終未能止蝕，淪為銀主盤：

• 旺角太子大南街39-43號：2019年以2.2億元購入，現被銀主接收並以9,000萬放售，貶值達63%。
• 美孚新邨百老匯街多層舖位：2003年購入價3,800萬，曾叫價逾2億放售未果，2024年以8,100萬售出，平均呎價僅3,161元。
• 太子汝州街3號商住樓：實用面積約4,096呎，曾為主要商住物業之一，今年3月僅以2,200萬元成交，較2019年買入價跌約七成。
• 淺水灣麗景園豪宅（自住物業）：三房海景單位以7,200萬元售出，呎價約28,000元，象徵昔日尊尚生活的告別。

市場逆勢下的縮影
鄧成波家族的困境不單是個別家庭的財務重整，更反映香港零售地產與街舖市場面對消費習慣改變、資金壓力及息口升幅的結構挑戰。從高價購入到低價放售，資產價值急劇下滑，讓人反思昔日「實體收租致富」神話在新時代的可持續性。

一個地產傳奇的落幕
鄧成波家族的沉浮，不僅是一個地產王國的興衰，更是一個時代的縮影。在過去，透過街舖收租、靈活資產布局與大型物業投資，鄧氏家族構築出一個龐大的商業網絡，成為本地地產界傳奇。然而，市場環境變遷、人力與租金成本飆升、香港消費模式的轉型，以及地緣政治與利率周期的干擾，逐一衝擊舊有地產盈利模型。銀主盤湧現，物業價格急跌，即使昔日引以為傲的豪宅資產亦被迫放售止蝕。這不單是資產價值的重估，更反映資產槓桿與財務風險管理的重要性。從收租穩健到資金鏈斷裂，昔日地產王者的家族由掌握上千個舖位、被喻為「收租神話」，到如今面對破產申請與員工追薪，巨變令人唏噓。

文：城研人